項目二：專業(yè)市場涉嫌虛增投資6億元

專業(yè)市場是康美藥業(yè)在普寧的第二個10億級投資項目。

2010年8月，康美藥業(yè)與普寧市人民政府簽訂了《關(guān)于收購普寧中藥材專業(yè)市場("老藥材交易市場")的框架協(xié)議》。協(xié)議中提到，康美藥業(yè)計劃建設(shè)一個占地總面積650畝，投資不少于10 億元的專業(yè)市場。

如#6土地所述，我們發(fā)現(xiàn)屬于康美藥業(yè)的、可用于建設(shè)專業(yè)市場的土地只有137.86畝，且無動工跡象。

專業(yè)市場在2012年上半年已經(jīng)累計投入72231.5萬元，投資進度72.23%，其中，土地累計投入60000萬元，建設(shè)工程累計投入12231.5萬元(表5)和公司公告披露的信息對照如表6所示。

對這個項目土地和建設(shè)工程投入的測算如下：

假設(shè)土地單價為依據(jù)公司公告計算出的92.3萬元/畝（60000萬元/650畝），實際投入137.86畝*92.3萬元/畝=12724.5萬元，相比60000萬元的公告宣稱數(shù)字，虛增投入47275.5萬元。

#6土地雜草叢生，看不到任何施工的跡象，相比公告宣稱的工程累計投入，虛增投入12231.5萬元。

土地和建設(shè)工程兩項合計，康美藥業(yè)在這個項目上虛增投入近6億元。

綜上所述，在《上篇：不存在的土地》中，#1#2#5等3塊土地，合計虛增6.86億元無形資產(chǎn)；在《下篇：注水的項目》中，配送中心和專業(yè)市場這2個項目合計虛增資產(chǎn)11.61億元，總計18.47億元。這幾乎是康美藥業(yè)2002-2010年9年凈利潤的總和。

隱瞞地產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易

康美藥業(yè)未披露與關(guān)聯(lián)企業(yè)匯潤地產(chǎn)的交易事項；在后者房地產(chǎn)項目已銷售完畢的情況下，康美藥業(yè)仍將項目所在的土地列入其無形資產(chǎn)中。

除了涉嫌虛增巨額投資，我們在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，康美藥業(yè)（600518.SH）隱瞞了與副董事長許冬瑾（董事長馬興田之妻）名下公司普寧市匯潤地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱"匯潤地產(chǎn)"）之間的關(guān)聯(lián)交易。

匯潤地產(chǎn)在普寧當?shù)亻_發(fā)的一些地產(chǎn)項目用地源自康美藥業(yè)。但康美藥業(yè)未披露土地變更的關(guān)聯(lián)交易事項，在公開信息中也從未提及過匯潤地產(chǎn)。

不僅如此，還出現(xiàn)了這樣的情況：匯潤地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)項目已銷售完畢，康美藥業(yè)仍將項目所在的土地列入其無形資產(chǎn)中。

匯潤地產(chǎn)是康美藥業(yè)關(guān)聯(lián)公司

深圳豐匯潤投資有限公司（下稱"深圳豐匯潤"）官網(wǎng)信息顯示，匯潤地產(chǎn)是其下轄公司。深圳豐匯潤的工商注冊登記資料表明，其占股70%的大股東是許冬瑾，其身份證號與康美藥業(yè)副董事長許冬瑾相同。

《公司法》規(guī)定，關(guān)聯(lián)公司是指相互之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司。而關(guān)聯(lián)關(guān)系則是指公司控股股東、實際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員與其直接或者間接控制的企業(yè)之間的關(guān)系，以及可能導致公司利益轉(zhuǎn)移的其他關(guān)系。照此，匯潤地產(chǎn)應(yīng)為康美藥業(yè)的關(guān)聯(lián)公司。

匯潤地產(chǎn)項目土地源自康美藥業(yè)

國土資源部網(wǎng)站信息顯示，康美藥業(yè)于2010年5月6日購買了位于普寧市文竹北路東側(cè)，環(huán)市南路南側(cè)的一塊土地，土地面積是2.2653公頃（合33.98畝），土地性質(zhì)為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。

普寧市城建局網(wǎng)站信息顯示，康美藥業(yè)2010年7月15日將位于文竹北路東側(cè)，環(huán)市南路南側(cè)，面積33.98畝的一塊土地，改變用地屬性為商住用地。普國土資（建用）函字[2010]035號顯示，康美藥業(yè)于2010年11月19日將這塊土地改變土地權(quán)屬給匯潤地產(chǎn)。這塊土地的所在位置、面積大小和康美藥業(yè)2010年5月購買的那塊吻合。

8月份，我們實地探訪該區(qū)域，此處為匯潤地產(chǎn)平安里項目。但在最近，我們發(fā)現(xiàn)，平安里項目圍墻上，則變成了"康美藥業(yè)平安里•康美醫(yī)院綜合部"的牌子。

除了平安里項目，匯潤地產(chǎn)的吉祥里項目土地同樣是來自康美藥業(yè)。

國土資源部網(wǎng)站信息顯示，康美藥業(yè)于2009年11月27日購買了位于普寧市占隴鎮(zhèn)廣汕公路南側(cè)的一塊土地，土地面積2.194公頃（合32.91畝），使用年限是70年，土地成交價277萬元。

匯潤地產(chǎn)吉祥里項目售樓處的土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證顯示，該項目所在位置同樣是占隴鎮(zhèn)廣汕公路南側(cè)，土地使用權(quán)終止日期是2079年11月27日，剛好是自2009年11月27日起70年。

吉祥里項目建設(shè)用地規(guī)劃許可證顯示，用地面積剛好是32.91畝。普寧市環(huán)保局出具的吉祥里項目環(huán)評公告也顯示，該項目總占地面積2.19萬平方米，合32.91畝。

不同的信息來源都顯示，吉祥里項目用地和國土資源部網(wǎng)站上康美藥業(yè)在同一區(qū)域購買的土地在面積上完全吻合。

至此，吉祥里項目地塊的土地面積、土地到期日期、區(qū)域都與康美藥業(yè)2009年11月27日購買的地塊完全吻合?？梢源_定，上述兩個地塊為同一塊土地。

據(jù)從售樓處得到的信息，吉祥里項目規(guī)劃14棟商住樓，總建筑面積9.58萬平方米，其中的商鋪部分銷售價最高達25000元/平方米。

至此，吉祥里項目地塊的土地面積、土地到期日期、區(qū)域都與康美藥業(yè)2009年11月27日購買的地塊完全吻合?？梢源_定，上述兩個地塊為同一塊土地。

除了較大的平安里和吉祥里，匯潤地產(chǎn)在普寧的第一個樓盤，較小的雅苑項目，占用的土地也原屬康美藥業(yè)所有。

雅苑項目所占用的康美藥業(yè)地塊位于流沙鎮(zhèn)趙厝村廣達東、西鄰人行普寧支行辦公大樓，面積僅有2畝。這塊土地，最早見于康美藥業(yè)2004年年報，在2010年配股說明書中也有提及。我們實地探訪，發(fā)現(xiàn)該地塊上已經(jīng)建成一棟住宅樓，經(jīng)與周邊居民和樓內(nèi)工作人員確認，這棟住宅樓即為雅苑。據(jù)顯示，該項目2010年10月16日開盤，當天就被有意向的客戶預訂一空。

顯然，雅苑項目所坐落的土地，在2010年10月16日開盤前就已經(jīng)屬于匯潤地產(chǎn)。而康美藥業(yè)一個多月后在2010年12月發(fā)布的配股說明書，仍將這塊土地列入其無形資產(chǎn)列表中。