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剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉賤賣 人福醫(yī)藥堅稱“守規(guī)矩”

2012-12-20 09:15 來源:時代周報 作者:秦剛 詹海波 點擊:

核心提示:11月30日,人福醫(yī)藥發(fā)布公告,擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給公司第一大股東武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司交易總價款為58418萬元。據(jù)公告內(nèi)容顯示,交易共涉三項,包括公司控股子公司當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)、“國際花園300畝項目”和“國際花園500畝項目”。

11月30日,人福醫(yī)藥(SH.600079)發(fā)布公告,擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給公司第一大股東武漢當(dāng)代科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司(下稱“當(dāng)代科技”),交易總價款為58418萬元。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),交易資產(chǎn)或遭嚴(yán)重低估,人福醫(yī)藥有賤賣資產(chǎn)之嫌。據(jù)公告內(nèi)容顯示,交易共涉三項,包括公司控股子公司當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)、“國際花園300畝項目”和“國際花園500畝項目”。

  后兩項房地產(chǎn)項目實物資產(chǎn)共約:14.57萬m2房地產(chǎn)以及2.7萬m2的待開發(fā)土地使用權(quán)。項目位于武漢市三環(huán)線和光谷大道交匯處,地理位置優(yōu)越。公告中對這兩項房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓(移交)價格才共計50662萬元。

  記者實地暗訪發(fā)現(xiàn),國際花園尚有樓盤正在預(yù)售當(dāng)中,其均價已達(dá)到8600元/m2。僅14.57萬m2的房地產(chǎn)就價值約12.53億元,加之2.7萬m2的土地使用權(quán)和當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán),其總價已超14億元。這一價格較之58418萬元的轉(zhuǎn)讓價,足足高出約1.4倍。

  “公司一直十分規(guī)矩,不存在賤賣的嫌疑。”人福醫(yī)藥董秘劉毅面對記者的質(zhì)疑,給予了明確否定。同時,他也解釋說:“公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為了進(jìn)一步做強(qiáng)做大醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。”

  記者曾多次與人福醫(yī)藥方面接觸,但仍發(fā)現(xiàn)疑點。在人福醫(yī)藥方面向記者出示的更為詳盡的評估報告中,顯示的房地產(chǎn)合同價與實際當(dāng)中的銷售價格也存在較大差距,存在有意低估的嫌疑。

  資產(chǎn)或遭賤賣

  11月30日,人福醫(yī)藥對外發(fā)布了涉及三項資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易公告,轉(zhuǎn)讓總價款為58418 萬元。

  其中,當(dāng)代物業(yè)股東全部權(quán)益經(jīng)評估的公允市場價值為11224.51 萬元,扣除評估日后當(dāng)代物業(yè)向原股東分配的2100.00 萬元現(xiàn)金紅利后為9124.51 萬元,當(dāng)代物業(yè)85%的股權(quán)對應(yīng)的公允市場價值為7755.83 萬元,初步確認(rèn)轉(zhuǎn)讓價格為人民幣7756.00 萬元。

  公告中還提到,“國際花園300 畝項目資產(chǎn)凈價值的公允市場價值為44161.50 萬元,初步確認(rèn)轉(zhuǎn)讓價格為人民幣44162.00 萬元。”

  國際花園500 畝項目是終止當(dāng)代科技委托經(jīng)營。公告中稱“當(dāng)代科技為避免與上市公司同業(yè)競爭,于2003 年4 月與本公司簽署了《委托經(jīng)營協(xié)議書》,約定由本公司開發(fā)經(jīng)營該項目并享有該項目產(chǎn)生的收益”。

  500 畝項目自2004 年開發(fā)至今,人福醫(yī)藥擬終止該委托相關(guān)約定,將該委托項目中與后續(xù)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)和負(fù)債移交給當(dāng)代科技,由其自行負(fù)責(zé)對國際花園500 畝項目進(jìn)行后續(xù)開發(fā)和經(jīng)營,享有項目開發(fā)的收益并承擔(dān)項目開發(fā)的成本、費用和風(fēng)險。“國際花園500 畝項目與后續(xù)開發(fā)相關(guān)的資產(chǎn)凈值的評估值為6499.39 萬元,初步確認(rèn)移交的價格為人民幣6500.00 萬元。”

  記者在經(jīng)過長達(dá)一周的調(diào)查后發(fā)現(xiàn),后兩項資產(chǎn)價值存在被嚴(yán)重低估的嫌疑。

  12月7日,位于武漢東湖高新區(qū)光谷金融港對面的當(dāng)代國際花園人流攢動,當(dāng)代國際花園營銷中心加推的“未來域”項目仍在預(yù)售。

  此樓盤的地理位置甚為優(yōu)越,在光谷大道和三環(huán)線的交匯之處,正處武漢光谷區(qū)域核心,臨近珞瑜路、雄楚大道,距光谷廣場僅10分鐘車程。

  據(jù)“未來域”置業(yè)顧問向時代周報記者解釋,目前“未來域”設(shè)計住戶有528戶,以中小戶型為主,均價達(dá)到8600元。與“未來域”相鄰的萬科紅郡,均價更是逾9000元/m2。

  起初,人福醫(yī)藥董秘劉毅對此向記者給出的解釋是:“商品房的備案價只有7000元/m2”,后人福醫(yī)藥方面又向記者承認(rèn)了均價為8600元/m2這一事實。

  "未來域’是國際花園300畝項目余下的項目。”人福醫(yī)藥證券代表吳文靜向記者確認(rèn)說。

  接受人福醫(yī)藥委托的中京民信(北京)資產(chǎn)評估有限公司公布的京信評報字(2012)第202號報告顯示,國際300畝項目中仍有“正在開發(fā)的110872.94平方米的房地產(chǎn)和21194.21平方米土地待開發(fā)土地使用權(quán)”。

  2009年,萬科曾以2728元/m2的價格拿下與國際花園毗鄰的P(2009)034號地塊。若以此地塊為參照物,國際300畝項目中的21194.21m2土地價值5781萬元;110872.94m2房地產(chǎn)以8600元/m2的均價計算的話,市場價值達(dá)95350萬元。此兩項相加總計便已達(dá)101131萬元。

  對于500畝房地產(chǎn)項目,京信評報字(2012)第201號報告中提到“接近完成的34881.32平方米的房地產(chǎn)及5890.73平方米待開發(fā)土地使用權(quán)”。500畝房地產(chǎn)項目若以上述標(biāo)準(zhǔn)計算,約合31603萬元。

  國際花園300畝項目和國際花園500畝項目的市場價值,共計為132734萬元;再加上價值7755.83萬元的當(dāng)代物業(yè)85%股權(quán)。以上資產(chǎn)總價值已超14億元。

  估值過低之疑

  記者曾就資產(chǎn)賤賣一事,多次與人福醫(yī)藥方面進(jìn)行接觸。盡管對方給予解釋,但記者仍發(fā)現(xiàn)其中的重重疑點。

  人福醫(yī)藥證券代表吳文靜向記者表示:“在300畝項目的11萬m2的房地產(chǎn)中,有7000m2房地產(chǎn)是沒有產(chǎn)權(quán)的,這部分將不計算價值。”而據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一名業(yè)內(nèi)人士向記者分析說:“這一說法未必可靠。只要是計入建筑面積的房屋,一定能夠獲得產(chǎn)權(quán)。”

  同時,吳文靜還向記者解釋說,“當(dāng)代科技接手之后還需承擔(dān)項目本身的負(fù)債。”據(jù)評估報告顯示,國際花園300畝項目預(yù)計未付工程款及預(yù)計開發(fā)成本為13819.19萬元;國際花園500畝項目預(yù)計未付工程款為950.69萬元。

  另外,據(jù)吳文靜向記者出示的一份更為詳盡的評估報告顯示,300畝項目應(yīng)繳稅費為94萬余元,應(yīng)付職工薪酬只有8.6萬余元。

  吳文靜表示,后續(xù)當(dāng)代科技仍要付出相應(yīng)的財務(wù)成本、營銷成本等。“基本上要付出約35%的成本。我們最后的評估價只按照65%這樣的比例計算得來的。”也就是說,評估價=0.65×合同價。

  記者在這份人福醫(yī)藥方面出示的報告中看到,一面積為40.11m2的商品房,報告顯示的合同價為315201元,其評估值為206236元,基本維持了65%這一評估比例。

  但,記者也發(fā)現(xiàn),合同價存在故意低估的嫌疑。如未來域編號3403的商品房,面積為39.65m2,合同價顯示為311586元,但置業(yè)顧問向記者提供的價格卻是333457元;編號2310的商品房報告顯示合同價為734448元,但置業(yè)顧問卻表示“這房子打完折扣后的價格是815000元”,其中差距甚大。

  另外,十五區(qū)4-8#樓盤共有86套商品房待售,面積合計為9730.82m2,但評估值只有4252萬元,折合4370元/m2。據(jù)國際花園置業(yè)顧問向記者透露:“十五區(qū)還沒有對外預(yù)售,到明年才會開盤,但是價格肯定會高于8600元/m2。”

  在記者與人福醫(yī)藥方面的多次接觸中,劉毅多次向記者重申“這其中并不涉及到資產(chǎn)賤賣”。中京民信認(rèn)為“采用成本法可以滿足本次評估的價值類型的要求”。

  “房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離是公司定下的一個戰(zhàn)略,是公司發(fā)展的大勢所趨,是為了集中資源,做大公司主業(yè)。”劉毅解釋說。

  長江證券研究所研究員劉舒暢認(rèn)為,剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是為定向增發(fā)掃清障礙。據(jù)悉,人福醫(yī)藥在今年6月29日公告的擬籌資10.25億元的定向增發(fā)預(yù)案一直未獲證監(jiān)會的核準(zhǔn),原因就是“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未剝離”。

  數(shù)據(jù)顯示,近年來,其房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的營收和利潤一直緊隨醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)之后,為人福醫(yī)藥帶來穩(wěn)定豐厚回報,為早期周期較長的新藥研發(fā)等項目提供了財力保障。

  劉毅對時代周報記者回憶說:“剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),公司找了很多大集團(tuán)希望對方能接盤,但一直沒談下來,最后能找到的還是大股東。”

  當(dāng)代科技是人福醫(yī)藥的第一大股東,持有16.788%股份,公司注冊成立于1988年。艾路明持有當(dāng)代科技26.21%的股份,周漢生、張小東、張曉東持股比例相同,都是17%。

  上述四人均是人福醫(yī)藥創(chuàng)業(yè)元老。艾路明則是人福醫(yī)藥的前任董事長,張小東現(xiàn)仍為公司董事。

 

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